尚牛在线 889万腰斩起拍，87轮出价后5.84万/㎡成交！5年前摇号时的“天选之子”，杭州一高端小区终于卖掉了第一套二手房

“不容易，总算是开张了。”杭州拱墅区桥西板块的中介们，这几天聊到小河云庄时，常会说这样一句开场白。

就在上周，这个业内称为“运河边最后一块宝地”上建起来的高端小区，在拍卖平台“破冰”，一套建筑面积约316.07平方米的洋房，以1844.68万元的总价落槌，折合单价约5.84万元/平方米。

这个价格，放在两年前，是桥西房东们眼中的“白菜价”；放在现在，却像一根针，扎破了这个昔日红盘最后一点关于“暴富”的念想。

这场拍卖背后，是小河云庄乃至整个杭州高端改善二手房市场，一场关于定价权的心理博弈，一场时代滤镜的祛魅。

房产以1844.68万元的总价落槌

摇号时的“天选之子”

二手市场的“烫手山芋”

时间倒回2021年12月22日，那是一个杭州地产人记忆犹新的冬天。在杭州国立公证处，杭州首次尝试土拍线下摇号。当时最受瞩目的小河油库地块（即小河云庄前身），引来了24家房企竞相争抢。

现场的空气几乎凝固。当摇号结果确定是“德信”这家房企时，人群中发出一阵压抑不住的骚动。据说，当时身穿红白相间棒球服的德信代表愣了好几秒才反应过来，随即被其他房企的投拓人员拉到一边，对方压低声音问：“兄弟，有没有兴趣一起联合开发？”那种艳羡与急切，仿佛这不是一块地，而是一张中奖的彩票。

当年土拍摇号，热闹的开发商候场区

彼时，所有人都相信，这块容积率仅1.7、一线临运河的宝地，必然是板块未来的房价天花板。

2023年8月小河云庄开盘时，即便与红盘杭州IFC撞车，小河云庄依然吸引1249组家庭摇号，中签率低至10.97%，差点触发限售。“买到就是赚到” 是那批幸运儿唯一的念头。

但今年1月30日交付后，命运的齿轮开始反向转动。

按照以往逻辑，这种“限价倒挂神盘”交付后，第一波集中挂牌和“先遣部队”的成交价，将直接定义小区的江湖地位。但时至今日，除了此次阿里拍卖这套商拍的房源外，该小区无一成交。

板块内资深经纪人透露，目前某大型二手房交易平台挂牌小河云庄近40套，全小区挂牌比例超过30%。这个“抛售率”在杭州次新房中名列前茅。

“自残式”起拍

是“破冰”还是烟幕弹

既然二手市场带看寥寥，房东只好另辟蹊径——商拍。

这次拍卖的是小河云庄低区房源，虽位于南面第一排，但视野受限于前方规划商业用地，并无一线运河景观。

拍卖的噱头十足——起拍价仅889.68万元，相当于新房开盘价的腰斩。这种“自残式”起拍确实引来了11人报名，但仔细翻看87轮出价记录，真正较劲的也就两三副面孔。

最终5.84万元/平方米的成交价，加上50万元车位费、平台服务费及未满两年的增值税，实际到手成本超过6.2万元/平方米。

小河云庄小区环境实拍图

这个价格，相比周边凯德龙湾、九龙仓碧玺这些房龄十多年的次新房，贵了近万元/平方米，似乎维持住了“天选之子”的体面。

但在资深中介老白看来：“商拍水分大，这更像是房东和平台的联手自救。”他说，如果过段时间这套房源并未在不动产登记中心网签，那这场所谓的“破冰”，就可能是个烟幕弹。

无论是真成交还是行为艺术，小河云庄的房东们需要认清一个现实：买家在经历了市场教育后，已经变得极度理性。

谁都不想接“最后一棒”

不少高端二手房面临流动性枯竭

小河云庄的尴尬，并非孤例。它像一面镜子，照出了当下杭州部分高端大户型“有价无市”的窘迫。

首先，是价格预期严重错位。桥西资深经纪人聪哥分析，当年房东们“保8冲10”的梦太美。比如小河云庄有一套挂牌4500万元、单价超13万元的342平方米房源，至今未调价。而真心想卖的，如一套324平方米洋房，挂牌价从2590万元一路降到2298万元，折合7.1万元/平方米。即便如此，近30天带看了21次，买家还是不下手。